С неоднозначной ситуацией столкнулась жительница Витебска Александра. Необходимость в собственной квартире у нее появилась после развода с мужем. Бывшие супруги продали общее жилье, разделили деньги и принялись искать отдельные места для жизни. Девушка вспоминает: «Искала для себя и ребенка. Объявление нашла на одной из площадок: 1-комнатная квартира, 35 000 долларов. Позвонила. Оказалось, она продается через агентство. Мне сказали: „Приезжайте, смотрите“». Что же могло пойти не так?
Квартира была замечательной, но…
— Я приехала, мне все понравилось — замечательная квартира, — рассказывает Александра. — Собственница выглядела вполне себе прилично. Все кругом было в детских рисунках, в комнатах чистота и порядок. В квартире была прописана непосредственно сама собственница и двое ее детей — 2019 и 2020 годов рождения.
Следующая встреча состоялась уже в агентстве. Стороны благополучно заключили договор согласования предстоящей сделки, а Александра внесла залог в размере 3000 рублей.
— Я им тогда сразу сказала, что мне нужно въехать в квартиру в течение месяца, потому что я уезжаю в командировку. Уточнила, есть ли все справки о том, что с квартирой все хорошо. Меня уверили, что за месяц все сделают. Получается, 20 июня мы заключили договор, в котором было указано, что 15 июля прежний владелец мне уже предоставит квартиру.
Там был пункт о том, что если я по каким-то причинам откажусь от покупки, то залог остается владельцу, а если он откажется, то залог мне возвращается в двойном размере — то есть 6000 рублей.
Мне сказали, что они съездят в горисполком за разрешением на продажу квартиры (по льготному кредиту она была полностью выкуплена в 2022 году, плюс собственники развелись) и все будет хорошо. На этом мы разошлись.
После этого Александра смекнула: надо бы поговорить с новоиспеченными соседями — вдруг удастся узнать что-то интересное.
Одна из соседок призналась: дети собственницы поставлены на учет как находящиеся в социально опасном положении. Якобы их мать пьет, гуляет.
Александра заволновалась и позвонила агенту с вопросом, нужно ли какое-то дополнительное разрешение от органов опеки на продажу квартиры в случае, если дети стоят на учете в СОП. Агент заверил, что разрешение из горисполкома получено и никаких других бумажек точно не нужно.
— Тогда я взяла у знакомой номер телефона нотариуса, чтобы проконсультироваться. Нотариус ответил, что разрешение из органов опеки необходимо получить в обязательном порядке, ведь в противном случае может сложиться непростая ситуация. Если я куплю квартиру, то может оказаться так, что выписать оттуда детей собственницы я не смогу — только через суд. А какое решение примет суд, тоже неизвестно.
После этого Александра опять обратилась в агентство.
— Агент начал настаивать, что с их стороны все чисто. Да и вообще действовать нужно срочно, ведь с собственницей у них заключен двойной договор: квартиру она продает и сразу же покупают другую, двухкомнатную. Там она тоже уже оставила залог.
Но как может быть чисто, если я узнала такие спорные обстоятельства? Я считаю, агентство абсолютно нечестно поступило. Мне даже рассказали похожий случай, когда органы опеки не дали разрешение на выписку детей, потому что условия в новой квартире, в которой их хотели прописать, были хуже, чем в предыдущей. Там у людей в итоге были суды за судами.
Пока происходили все эти споры, договор благополучно просрочился.
— У соседки я узнала контакт собственницы и уже общалась с ней. От нее — только мат-перемат и агрессия. По ее мнению, я нарушила условия договора и отказалась от покупки. Я объяснила ситуацию. Во-первых, договор стал просроченным из-за моего отъезда в командировку. Во-вторых, отказ от покупки обусловлен обстоятельствами с прописанными детьми. Затем я предложила разделить залог пополам, раз уж все стороны в какой-то мере пострадали. Но в итоге я получила от нее лишь 1000 рублей. Решила, что это лучше, чем ничего.
На данный момент Александра уже переехала в совершенно другую квартиру, сделка по которой оказалась простой и прозрачной. И вроде бы пора отпустить ситуацию. Но девушку не оставляет в покое мысль, кто же был прав?
Агентство: «Девушка просто передумала покупать квартиру»
В витебском агентстве высказали свою точку зрения по поводу конфликта:
— В договоре было закреплено, что окончательный срок продажи квартиры — 15 июля. Но когда мы его заключали, я говорила, что потом мы продлим срок. Мы ведь не знали, когда именно получим все разрешающие документы.
Второго июля было получено разрешение от горисполкома на продажу квартиры, построенной по льготному кредиту. А этот документ не просто так дается — они и детей проверяют тоже. Но Александра потребовала, чтобы мы получили от органов опеки дополнительную справку. Стоит отметить, что узнать информацию, состоят ли дети на учете в СОП, невозможно.
Даже риелторы не имеют доступа к таким данным. Они известны лишь собственникам жилья. А спрашивать такое при первой встрече неэтично.
Примерно 14 июля мы с собственницей поехали в органы опеки. Там нам ответили, что при всем желании не могут так быстро выдать справку — все это все равно проходит через горисполком. Документ был у нас на руках 22 июля.
В момент, когда нужно было снова встретиться в квартире, Александра просто не пришла. По ее словам, она уехала в командировку.
Мы считаем, что она просто передумала покупать квартиру, поэтому и не захотела продлевать договор.
Комментарий юриста
Так кто же прав, а кто виноват в данной ситуации? Журналисты запросили комментарий юриста Татьяны Ревинской:
— По ранее действовавшему закону, для продажи квартиры, в которой зарегистрированы и проживают несовершеннолетние дети, необходимо было получить согласие органов опеки и попечительства. В настоящее время данная процедура упрощена. Такое согласие должно получаться только в том случае, если семья неблагополучная, то есть ребенок признан находящимся в социально опасном положении.
Ребенок признается находящимся в социально опасном положении при наличии определенных обстоятельств. В частности, если за ребенком не осуществляется надзор или не удовлетворяются его основные жизненные потребности и пр. (приложение к постановлению Совмина от 30.12.2024 № 1055). Решение о признании ребенка находящимся в таком положении принимает комиссия по делам несовершеннолетних районного (городского) исполнительного комитета, местной администрации как орган, осуществляющий функции по опеке и попечительству (п. 8−1 Положения об органах опеки и попечительства). Социально-педагогические центры ведут учет таких детей (подп. 8−2.8 п. 8−2 Положения об органах опеки и попечительства).
Если семья официально не является неблагополучной, то для продажи квартиры не требуется получение каких-либо дополнительных разрешений со стороны государственных органов. Сведения о том, что ребенок не является находящимся в социально опасном положении, проверяются нотариусом или регистратором при удостоверении договора купли-продажи.
А что насчет задатка? Тут не все однозначно:
— Задаток, согласно п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса, выступает одним из способов обеспечения исполнения обязательств, и его основная цель — предотвратить неисполнение договора.
Так, если сторона передала задаток, а потом по ее вине сделка не состоялась, задаток не возвращается. В случае срыва сделки по вине стороны, получившей задаток, она обязана уплатить двойную сумму задатка другой стороне договора (ч. 1 п. 2 ст. 352 ГК).
Героиня указала, что договор стал просроченным из-за ее отъезда в командировку. При этом сроки, указанные в заключенном соглашении, продлены не были.
Только анализ всех обстоятельств позволит сделать вывод о том, какая из сторон в данной ситуации отказалась от сделки. Героиня может обратиться с соответствующими исковыми требованиями в суд, где с учетом установленных обстоятельств будет принято решение.